변동금리 주택담보대출 기준금리 종류

미국 연방준비제도(Fed.연준)가 2일 기준금리를 3~3.25%에서 3.75~4%로 0.75%포인트 올리는 '자이언트 스텝'을 또 한번 단행하면서 주택담보대출(주담대)차주의 시름이 깊어졌다.

미국의 금리인상에 발맞춰 통화정책방향회의에서 기준금리를 인상할 가능성이 크다는 것이 전문가들의 중론이다.

주담대 차주들이 기준금리에 촉각을 곤두세우는 이유는 대부분 주담대를 받을 때 변동금리를 선택했기 때문이다. 주담대 대출금리는 고정.변동.혼합형으로 구분된다.

고정금리는 가입할 때 금리가 대출 만기까지 똑같이 적용된다. 변동금리는 일정 주기에 따라 대출 기준금리를 반영해 금리가 계속 바뀐다.

혼합형금리는 고정금리와 변동금리를 합친 방식이다. 가입 후 일정기간은 고정금리를 적용하다 변동금리로 전환하는식이다. 코로나19 직후 저금리 기조가 오랬동안 지속돼 대부분 차주가 변동금리를 선택했다.

낮은 금리 추이를 주기마다 반영하는 변동금리가 유리했기 때문이다. 올 8월 기준 주담대 변동금리 대출비중은 45.7%로 2019년(16.3%)보다 큰 폭으로 상승했다.

하지만 지난해말부터 금리인상이 가파르게 진행됐다. 올 11월 기준 5대 은행의 변동금리 주담대 금리 상단은 7%를 넘어섰다.

2년 전인 2020년 11월과 비교하면 3%포인트 가까이 뛰었다.

변동.혼합형 주담대는 어떤 '대출기준금리'가 적용되느냐에 따라 이자 상승폭이 크게 달라진다.

주담대에 반영되는 금리는 크게 금융채와 신규 취급액 기준 코픽스(COFIX.자금조달비용지수),신잔액 기준 코픽스로 나뉜다.

금융채는 은행이 자금을 조달하고자 발행하는 채권 금리로 시장금리 상승폭을 그대로 반영한다.

기준금리가 상승하면 빠르게 오른다. 코픽스는 주요 8개 은행의 예.적금,금융채 등 조달금리를 반영해 매달 15일 은행연합회가 공시한다.

신규 취급액 기준 코픽스는 예.적금등 은행이 지난달 새롭게 조달한 상품의 금리를 반영한다.

신잔액 기준 코픽스는 신규 취급액 기준 코픽스처럼 예.적금등 은행이 조달하는 상품 금리를 반영하지만, 새로 취급한 자금이 아닌 전월 상품의 '잔액'을 기준으로 한다는 점이 다르다.

또 금리가 비교적 낮은 수시입출금 등 요구불예금 상품도 금리 산정 기준에 포함한다. 이에 따라 금융채나 신규 취급액 기준 코픽스보다 금리 반영 속도가 더디다.

금융감독원은 금리상승기 주담대에 가입할 때는 '신잔액 기준 코픽스'를 기준금리로 한 대출이 유리할 수 있다고 조언한다.

실제로 금융채와 신규 취급액 기준 코픽스 금리는 2년간 각각 3.81%포인트, 2.53%포인트 증가했지만 신잔액 기준 코픽스 금리는 1.04%포인트 증가하는 데 그쳤다.

2020년11월 금융채(은행채.AAA.5년물 기준)와 신규 취급액 기준 코픽스 금리는 각각1.47%,0.87%수준이었지만 올,11월 5.28%,3.4%올랐다.

신잔액 기준 코픽스 금리는 2020년11월 1%에서 올 11월2.04%로 금리인상폭이 비교적 완만했다.

전문가는 변동금리 주담대 차주는 안심전환대출, 금리상한형 주담대를 눈여겨보라고 조언한다.

전문가는 "주택가격6억원, 부부 합산 소득이 1억원 이하라면 비교적 낮은 고정금리로 갈아탈 수 있는 안심전환대출로 전환을 고려하는 것이 좋다"고 말했다.

금리상한형 주담대 특약을 이용하는 방법도 제안했다. 이 특약은 시장금리가 오르더라도 일정 기간 대출금리 상승폭을 제한하는 상품이다. 다만 가입비용(프리미엄)으로 대출금리에 0.15~0.2%포인트가 더해진다.

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