시골에서 집짓기

시골에서 집짓기

 

시골로 내려온 지 13년째이다. 기존의 집이 있어서 결혼해서 들어오기 전 리모델링을 하고 들어왔다. 그리고 살면서 10년 후 다시 간단하게 리모델링을 했다. 벽지를 바르는 벽지로 하고 아이방을 만들어 주고 수납장을 더 만들었다. 꿈은 다시 멋진 집을 짓는 게 꿈이다. 원래는 오랫동안 단독주택에만 살았기에 아파트에 입주하여 사는 게 꿈이었는데 시골로 내려와서 그렇게 할 수 없으니 아파트 같은 단독주택을 멋지게 지어서 살아보는 게 꿈 아닌 꿈이다. 사람을 살면서 자기 집을 마련하거나 아님 지어서 사는 사람이 얼마나 될까? 수많은 집들이 있고 아직도 많이 지어져 가는 아파트를 보면 도대체 저렇게 집이 많은데 계속해서 집을 짓는 것을 보면 신기할 때가 많다.

 

 

집을 지으려면 집터를 먼저 마련해야 한다. 집터란 '집을 지을 수 있는 땅'이란 말이다. 이 말은 뒤집어보면 땅이 있다고 해서 아무 데나 집을 지을 수 있는 것이 아니라는 말도 된다. 법적으로 집을 지으려면 우선 집터에 이르는 도로가 있어야 한다. 도로에 접하지 않은 땅을 '맹지'라고 부르는데, 전국에는 도로가 없어서 집을 짓지 못하는 땅이 수없이 많다.

 

도로에는 공도와 사도가 있다. 사도의 경우에는 사유재산권이 존중되기 때문에 시장.군수가 공도로 지정하지 않았다면 지주의 사용 승낙을 받아야 한다. 따라서 공도에서 떨어진 토지를 구입할 때는 사도의 사용 승낙과 관련된 내용을 계약에 명시해야 한다.

 

특히 농지와 산지에는 개발을 억제하기 위한 법들이 촘촘하게 적용된다. 국가가 농지와 산지를 관리하는 원칙은 가급적 개발을 제한하되 농지에는 농지법을, 산지에는 산지법을 적용해 농업과 임업을 영위하는 사람들(농. 임업인)에게는 이를 완화해주는 방식이다.

 

우리나라의 모든 땅에는 국토법에 의해 '용도지역'이라는 것이 적용된다. 용도지역은 토지 이용을 규제하고 관리하기 위한것으로, 크게 관리지역과 농림지역. 자연환경보전지역으로 나뉜다. 땅이 어떤 지역에 속하느냐에 따라 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 상한 선등이 정해진다.

 

건폐율이란

대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 1층의 건축 바다면적을 대지면적으로 나뉜 비율

건폐율(%)=건축면적/대지면적×100

 

용적률이란

대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다.

용적률(%)=지상층 연면적/대지면적 × 100

 

도시 근교라면 용도지역상 관리지역이나 농림지역이 될 수 있다. 관리지역은 도시에 준한 지역이어서 건축 제한이 비교적 덜하다. 농림지역은 원칙적으로 농업과 농민의 편의를 위한 건축만 허용되는 지역이라고 보면 된다. 자연환경보전지역은 산지 등 보전 중심의 관리를 위한 지역이다.

 

 

도로에 접한 웬만한 땅에는 주택을 지을 수 있다. 다만 건폐율과 용적률, 건축물의 규모, 그리고 오염관리의 정도에서 차이가 난다. 농촌지역에 집터를 구할 때는 자연녹지지역인지 아닌지 확인해보는 것이 좋다. 마을 내의 땅은 대부분 취락지역으로 지정돼 건축 제한이 도시지역과 비슷한 수준으로 완화돼 있지만, 자연녹지지역은 건폐율이 20% 이내여서 토지 이용 효율이 낮기 때문이다.

 

농촌지역에서 건축행위를 하려면 국토법에 의한 개발행위허가라는 철차를 밟아야 한다.

개발행위허가는 토지를 주택건축이 가능한 상태로 만들기 위한 것으로, 지목변경, 토지형질의 변경, 토지분할 등의 행위가 있을 경우에 반드시 거쳐야 하는 절차다. 택지로 조성된 토지의 경우 택지 개발자에 의해 이 절차가 수행된 것으로 볼 수 있다.

 

농지나 임야를 전용해 개발행위를 하는 경우, 도로 확보와 상하수도 등 기반시설 비용과 개발부담금 등의 비용이 발생한다. 조성된 택지는 이 같은 개발 비용에 관련 금용 비용과 개발이익 등이 더해져 토지 매입가의 2~3배 수준에서 가격이 정해진다.

 

건축물이 농가주택으로 인정되면 개발부담금은 물론 양도소득세. 지방세 등 각종 세금 감면 혜택을 받을 수 있다. 농가주택은 수도권 등을 제외한 읍. 면 지역에 소재한 주택으로 대지 면적은 660㎡(200평) 이내, 건물 연면적 150㎡(45평) 이내다. 또 취득가(기준시가) 7000만 원 이하, 매도가 1억 원 이하인 상속주택, 이농 주택, 귀농주택을 말한다. 농. 임업인의 주택은 개발부담금을 면제받을 수 있다.