전세사기 안당하게 주의하세요

전세사기 안당하게 주의하세요

 

당장 집이 없어 길거리로 내몰리는 상황이면 얼마나 힘이들까? 

 

모든 것이 당연한 것 같지만 당연하지 않을 때 우린 비로서 당연한 것에 무한 감사하면 살게 된다.

 

집 또한 마찬가지다. 별 걱정없이 잘 살다가 만약에 사기를 당했다면 쫓겨나가게 되는 상황이 생긴다면 참으로 끔직한 일이다.

 

 

임대차 계약 하기 전 확인사항에 대해서 살펴보자

 

부동산 관련 공문서를 살펴 시세, 세금 미납내역, 이중계약 여부 등을 파악해야 한다. 이에 더해 전세금을 지켜려면 계약서에 어떤 특약을 추가해야할지 고민하면 좋다.

 

먼저 전세금이 적절한지 부동산 시세부터 알아봐야 한다. 

 

국토교통부의 '실거래가 공개시스템'이나 한국부동산원(옛 한국감정원)을 활용해 매매가 대비 전세가가 합리적인지 확인하면 된다.

 

건축물대장.등기사항증명서.전입세대열람내역서 등 부동산 관련 공문서도 꼼꼼히 검토해야 한다.

 

 

전세사기 예방 요령  

임대차계약 전	임대차계약 후
*시세 확인  *미납국세 확인	*등기사항증명서 확인
*계약서 특약사항 기재	*전입신고
*건축물대장.등기사항증명서.전입세대열람내역서 확인	*확정일자 받기

 

활용하면 좋은 임차인 보호제도

 

*전세보증금 반환보증보험

*전세권 설정

*대한법률구조공단(전화132)임대차 관련 분쟁 상담

                                                                                                                          (자료:켐코 한국자산관리공사)

 

공문서를 살피면 계약하는 부동산이 압류당할 위험 여부를 알아낼 수 있다. 우선 건축물대장을 통해 부동산 면적과 불법건축물 여부를 확인하길 추천한다.

 

건축물대장은 정부24 누리집과 주민센터에서 발급받을 수 있다. 등기사항증명서에서는 부동산 소유자 정보가 나와 있다.

 

증명서를 미리 발급해 계약 당일 집주인과 계약자가 동일인인지 확인해야 한다. 이 문서는 인터넷등기소 누리집이나 무인민원발급기.법원에서 발급하면 된다.

 

전입세대열람내역서를 통해 앞순위 임차인유무, 이중계약 여부, 보증금 총액을 알아내는 것도 중요하다.

 

전입세대열람내역서는 정부24 누리집과 주민센터에서 찾아볼 수 있다.

 

집주인이 세금을 내지 않으면 보증금을 떼일 수 있어 체납 여부를 확인하는 것도 중요하다. '조세채권 우선의 원칙'에 따라 집주인이 재산세.상속세.종합주동산세 등을 체납하면 국가는 세금을 보증금보다 먼저 가져 간다.

 

세금이 주택가보다 많다면 임차인은 보증금을 한푼도 받지 못할 수 있다. 보증금을 지키려면 '미납국세 열람제도'를 활용해 밀린 세금이 있는지 파악해야 한다.

 

이 제도는 임대차계약 전 임차인이 집주인의 밀린 국세 내역을 확인하는 것으로 국세청 누리집에서 파악할 수 있다.

 

이외에도 집주인에게 국세.지방세 납부증명서를 요구해 체납 기록을 확인하는 방법도 있다.

 

임대차계약서에 특약사항을 기재하면 전세금을 더 든든히 지킬 수 있다. 근저당권 관련 특약이 대표적이다.

 

이사와 전입신고를 마치면 보증금을 돌려받을 수 있다고 생각하지만 전입신고는 신청 다음날부터 유효하다.

 

반면 근정당권은 등기를 접수한 날부터 효력이 생긴다. 사전에 근저당권 여부를 확인해도 집주인이 전입신고 당일 집을 담보로 대출을 받으면 임차인은 전세금을 돌려받지 못할 수 있다.

 

예를 들어 6월2일 세입자 B씨는 전입신고를, 대부업체는 주택에 근저당권을 설정하고 집주인C씨에게 15억원을 빌려줬다.

 

B씨의 전입신고는 다음날인 6월3일부터 유효하지만 대부업체의 근저당권은 6월2일부터 효력이 있다.

 

C씨가 대부업체에 돈을 갚지 않아 집이 경매로 넘어가 15억원보다 낮은 가격에 팔리면 B씨는 전세금을 받지 못한다.

 

계약서에 '전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음날까지(다른 근저당권이 설정되지 않은)계약 당시 상태로 유지한다.'는 특약사항을 추가하면 전세금을 날릴 위험이 줄어든다.

 

임대차계약 후 확인사항을 알아보자

 

전입신고.확정일자 등 절차를 통해 전세금을 다른 권리자보다 우선해 보호받도록 집중해야 한다.

 

전세계약을 체결하고 잔금을 내기전 등기사항증명서로 앞순위 권리자를 다시 확인하길 추천한다.

 

보증금 총액과 앞순위 권리자를 파악해 보증금을 보호받을 수 있는지 마지막 점검이 필요하다.

 

전입신고로 대항력을 확보하는 것도 중요하다. 대항력은 집주인에게 보증금을 돌려받기 전까지 임차인으로서 권리를 보장하는 제도다.

 

전입신고를 하면 다음날부터 대항력을 갖는다. 대항력을 갖추면 집이 경매로 넘어가도 계속 거주할 수 있고 보증금 받기도 유리하다.

 

전입신고는 주민센터에 방문해 신청하면 된다. 최근에는 정부24 누리집이나 애플리케이션(앱)에서도 할 수 있다.

 

이에 더해 확정일자를 받으면 우선 변제권을 얻는다. 우선변제권은 뒷순의 권리자나 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받는 권리다.

 

확정일자는 임대차계약을 체결한 날짜를 공공기관에서 확인해주는 제도로 주민센터나 법원 인터넷등기소 누리집에서 받을 수 있다.

 

기타 임차인 보호제도는 임차인을 보호하는 제도는 '전세보증금 반환 보증보험'과 '전세권 설정'이 있다. 전세 보증금 반환보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증사를 통해 보증금을 받는 제도다.

 

주택도시보증공사(HUG).한국주택금융공사(HF).서울보증(SGI)에서 신청할 수 있다.

 

보증사에 따라 가입요건.보증금액.신청기한에 따라 가입요건.보증금액.신청기한이 다르므로 자신에게 맞는 상품을 골라 가입하면 된다.

 

전입신고가 어렵다면 전세권을 설정해 보증금을 보호할 수 있다. 사택등 전입신고가 곤란한 세입자가 전세권을 설정하면 뒷순위 권리자보다 전세금을 먼저 돌려받을 수 있다.

 

다만 전세권을 설정하려면 집주인 동의를 받아야 한다. 전세권은 등기소에서 신청하면 된다.

 

임대차계약으로 갈등이 생긴다면 무료상담을 이용해보자.

 

임대차 분쟁이 발생하면 대한법률구조공단(전화132)에서 무료상담을 받을 수 있다.

 

한국토지주택공사(LH).한국부동산원. 지방자치단체의 '주택임대차분쟁조정위원회'를 활용하면 분쟁을 신속하게 해결할 수 있다.